ملک ورثه ای چیست؟ | شرایط خرید و فروش ملک موروثی
- خانه
- ملک ورثه ای چیست؟ | شرایط خرید و فروش ملک موروثی
ملک ورثهای به املاکی گفته میشود که مالک آن فوت کرده و طبق قوانین ارث، میان وراث تقسیم یا به آنها منتقل میشود. فروش یا انتقال چنین ملکی نیازمند رعایت تشریفات قانونی خاصی است. برای مثال، رضایت تمام وراث باید اخذ شود تا معامله معتبر و قانونی باشد. همچنین تنظیم مبایعهنامه ملک ورثهای تنها در دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر است و بدون رعایت این مراحل، معامله ممکن است با مشکلات حقوقی مواجه شود.
پس از فوت هر شخص، اموال و دارایی‌های او به وراث قانونی تعلق می‌گیرد. به بیان ساده، ابتدا هزینههای مربوط به کفن و دفن و همچنین وصایای احتمالی متوفی اجرا میشود و سپس باقی‌مانده دارایی‌ها بر اساس قانون ارث میان وراث تقسیم خواهد شد. تا قبل از تقسیم رسمی ارث، تمامی اموال به صورت مشاع در مالکیت مشترک وراث قرار دارد. برای نمونه، اگر فردی فوت کرده و یک ملک و سه وارث داشته باشد، آن ملک به طور مشاع میان هر سه نفر قرار می‌گیرد تا زمانی که طبق مقررات، تقسیم شود. در بسیاری از موارد، وراث تمایل به فروش ملک ورثهای دارند. در این حالت رعایت مقررات قانونی و نحوه تنظیم مبایعهنامه اهمیت زیادی دارد، چرا که هرگونه سهل‌انگاری یا بی‌توجهی به نکات حقوقی، میتواند مشکلات جدی برای خریدار و وراث ایجاد کند.
به همین دلیل، در این مقاله به پرسش‌های مهمی در زمینه املاک موروثی پاسخ خواهیم داد، از جمله:
ملک ورثهای چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟
نکات قانونی معاملات املاک ورثهای کدام‌اند؟
هنگام خرید ملک ورثهای، چه مدارکی باید از وراث دریافت شود؟
مبایعهنامه ملک ورثهای چگونه تنظیم میشود؟
فروش ملک ورثهای از طریق دادگاه به چه صورت انجام میشود؟
آیا یکی از وراث میتواند به تنهایی در ملک ورثهای تصرف کند؟
هنگامی که فردی فوت میکند، اموال و دارایی‌هایی از او باقی می‌ماند که در اصطلاح حقوقی به آن ترکه یا ماترک متوفی گفته میشود. طبق قانون، ابتدا باید دیون و بدهی‌های متوفی پرداخت شود، سپس هزینه کفن و دفن کنار گذاشته شود و در نهایت وصایای او اجرا گردد. البته وصیت فقط تا یک‌سوم (ثلث) اموال نافذ است و بیش از آن نیاز به رضایت وراث دارد. بعد از انجام این مراحل، باقی‌مانده اموال بر اساس سهم‌الارث قانونی میان وراث تقسیم میشود. سهم هر یک از وراث در قالب مدرکی رسمی با عنوان گواهی انحصار وراثت مشخص میشود که توسط شورای حل اختلاف صادر می‌گردد. با این حال، تا پیش از تقسیم رسمی ارث، اموال به صورت مشاع در مالکیت همه وراث قرار دارد و هیچ یک از آنها به تنهایی حق تصرف یا فروش کامل ملک را ندارد.
در اینجا ممکن است این پرسش پیش بیاید که ملک ورثهای چیست؟
پاسخ این است که ملک ورثهای به املاکی گفته میشود که مالک آن فوت کرده و هنوز میان وراث تقسیم یا افراز نشده است. بنابراین همه ورثه به شکل اشاعه‌ای در آن سهیم هستند و برای انجام هرگونه معامله یا انتقال قانونی، رعایت نکات حقوقی ضروری خواهد بود. در ادامه مقاله به بررسی مهم‌ترین این نکات خواهیم پرداخت.
ملک ورثهای به صورت مشاع در اختیار تمامی وراث قرار دارد و خرید و فروش آن از نظر قانونی امکان‌پذیر است، اما انجام چنین معاملاتی نیازمند رعایت نکات مهم حقوقی است. در اولین گام، خریدار باید بررسی کند که مالک رسمی ملک چه کسی بوده است. اگر سند ملک به نام متوفی باشد، ملک ورثهای محسوب میشود؛ اما اگر مالکیت آن به نام همسر یا فرزندان متوفی ثبت شده باشد، ملک مورد نظر موروثی نخواهد بود. بنابراین بررسی دقیق سند مالکیت از اهمیت زیادی برخوردار است. در مرحله بعد، خریدار باید از فروشنده گواهی انحصار وراثت مطالبه کند. این گواهی مشخص میکند چه کسانی جزو وراث هستند و هر یک چه سهمی از ملک دارند. به این ترتیب، خریدار مطمئن خواهد شد که طرف قراردادش یکی از وراث قانونی است و حق فروش سهم خود را دارد. پس از این مرحله، لازم است بررسی شود که آیا تمامی وراث با فروش ملک موافق هستند یا خیر. در صورتی که حتی یکی از وراث مخالفت کند، معامله ملک ورثهای با مشکل حقوقی روبه‌رو خواهد شد. در برخی موارد، وراث به وکیل رسمی اختیار فروش ملک را می‌دهند که در این صورت باید حتماً اعتبار وکالت‌نامه بررسی شود. در نهایت، پیش از نهایی کردن معامله، باید مفاصاحساب مالیاتی متوفی دریافت و بررسی شود. این مدرک نشان می‌دهد که بدهی‌های مالیاتی متوفی تسویه شده است. تنها پس از رعایت این مراحل و الزامات قانونی، خرید و فروش ملک ورثهای معتبر و بدون مشکل انجام خواهد شد.
همان‌طور که گفته شد، ملک ورثهای به ملکی گفته میشود که پس از فوت مالک، به وراث او منتقل شده است. معامله چنین املاکی از نظر قانونی منعی ندارد، اما مشروط بر آنکه تمام مراحل و نکات حقوقی رعایت شود. در ادامه به مهم‌ترین الزامات خرید و فروش ملک ورثهای می‌پردازیم:
اولین گام در معامله ملک ورثهای، بررسی سند مالکیت است. باید مطمئن شوید که مالک رسمی ملک، فرد متوفی بوده است. اگر سند به نام همسر یا فرزند متوفی باشد، آن ملک ورثهای محسوب نمی‌شود و معامله آن به عنوان ملک موروثی غیرقانونی خواهد بود.
نادیده گرفتن این موضوع میتواند زمینه‌ساز کلاهبرداری و بروز مشکلات حقوقی شود. بهترین راهکار، بررسی دقیق سند رسمی ملک پیش از هرگونه اقدام است.
گواهی انحصار وراثت، یکی از اسناد بسیار مهم در معاملات املاک ورثهای است. این گواهی مشخص میکند که وراث چه کسانی هستند و هر یک چه سهمی از ترکه دارند. از آنجا که هر وارث تنها میتواند سهم‌الارث قانونی خود را بفروشد، خریدار باید با مشاهده این گواهی مطمئن شود که فروشنده مالک چه میزان از ملک است و معامله صرفاً بر اساس همان سهم انجام گیرد.
از آنجا که ملک ورثهای معمولاً به صورت مشاع میان وراث مشترک است، برای فروش کل ملک باید همه وراث رضایت داشته باشند. اگر حتی یکی از وراث مخالف باشد، امکان فروش کل ملک وجود ندارد. در این شرایط، هر وارث میتواند صرفاً سهم خود را واگذار کند.
گاهی وراث برای سهولت کار، به یکی از اعضا یا وکیل رسمی خود اختیار فروش می‌دهند. در این صورت خریدار باید حتماً وکالت‌نامه معتبر را بررسی کند.
در نتیجه، خرید و فروش ملک ورثهای تنها زمانی معتبر و قانونی خواهد بود که:
مالکیت ملک متعلق به متوفی باشد.
گواهی انحصار وراثت ارائه و بررسی شود.
همه وراث با فروش ملک موافقت داشته یا وکالت معتبر ارائه دهند.
پیش از آنکه وراث بتوانند نسبت به فروش ملک ورثهای یا سایر اموال موروثی اقدام کنند، باید مراحل تقسیم ماترک به طور کامل انجام شود. بر اساس مقررات قانونی، این روند به ترتیب زیر صورت می‌گیرد:
در گام نخست، هزینههای مربوط به کفن و دفن متوفی از ماترک کسر میشود. سپس نوبت به پرداخت دیون و بدهی‌های متوفی می‌رسد که شامل مهریه همسر و سایر بدهی‌ها مانند دستمزد خدمه یا طلبکاران خواهد بود. اگر متوفی وصیت‌نامه‌ای داشته باشد، اجرای آن در حدود یک‌سوم دارایی (ثلث ماترک) نافذ است و بیش از آن نیازمند رضایت وراث خواهد بود. در نهایت، پس از کسر تمام هزینه‌ها و دیون و اجرای وصایا، باقی‌مانده اموال میان وراث طبق سهم‌الارث قانونی تقسیم میشود. در این مرحله، وراث میتوانند به دو شکل عمل کنند: یا سهم خود را به صورت مفروز (جداگانه) دریافت کرده و بفروشند، یا در صورت باقی ماندن ملک به صورت مشاع، تنها با رضایت سایر وراث نسبت به فروش آن اقدام نمایند.
پس از فوت هر فرد، این پرسش مطرح میشود که آیا او میتواند در وصیتنامه، نحوه تقسیم اموال خود را تعیین کند و آیا ورثه موظف به اجرای این دستورات هستند یا خیر؟
طبق قانون، موصی تنها میتواند درباره یک‌سوم (ثلث) اموال خود تصمیم‌گیری کند. به عنوان مثال، اگر یک سوم اموال متوفی شامل یک خانه باشد، او میتواند در وصیتنامه مشخص کند که این ملک چگونه تقسیم شود، یا حتی آن را وقف کرده و یا به مؤسسات آموزشی و خیریه اختصاص دهد. در چنین شرایطی، ورثه حق مخالفت ندارند و موظف‌اند وصیت را در همین محدوده اجرا کنند.
اما اگر وصیتنامه متوفی شامل بیش از یک‌سوم دارایی او باشد، اجرای آن تنها با رضایت ورثه امکان‌پذیر است. بنابراین، در تقسیم ملک ورثهای و اموال موروثی، چنانچه وصیتنامه شامل تعیین تکلیف برای ثلث دارایی باشد، وراث ملزم به اجرای آن هستند.
در نتیجه، وصیتنامه میتواند نقش مهمی در تعیین سرنوشت بخشی از اموال متوفی داشته باشد، اما بیش از آنچه قانون اجازه می‌دهد (ثلث اموال)، وابسته به رضایت وراث خواهد بود.
تقسیم اموال متوفی پس از فوت، بر اساس قوانین ارث در شرع و قانون مدنی ایران انجام میشود. در ادامه مهم‌ترین موارد مربوط به سهم‌الارث ورثه در تقسیم ملک موروثی ذکر شده است:
سهم ارث زوجه (همسر متوفی)
اگر متوفی فرزند داشته باشد: یک هشتم (1/8) از کل ماترک.
اگر متوفی فرزند نداشته باشد: یک چهارم (1/4) از کل ماترک.
سهم ارث مادر متوفی
اگر متوفی فرزند، برادر یا خواهر داشته باشد: یک ششم (1/6) از کل ماترک.
سهم ارث پدر متوفی
در صورتی که متوفی فرزند داشته باشد: یک ششم (1/6) از کل ماترک.
سهم ارث دختران متوفی (در صورت نبود پسر)
اگر تنها یک دختر باشد: نصف (1/2) از کل ماترک.
اگر دو دختر یا بیشتر باشند: دو سوم (2/3) از کل ماترک به‌طور مشترک بین آنان تقسیم میشود.
سهم ارث برادر و خواهر مادری (کلاله امی)
اگر تنها یک نفر باشد: یک ششم (1/6) از ماترک.
اگر چند نفر باشند: یک سوم (1/3) از ماترک به‌طور مساوی بین آنها تقسیم میشود.
در فرآیند تقسیم ملک ورثهای، تفاوت‌هایی با دیگر اموال متوفی وجود دارد. این تفاوت‌ها میتواند شامل مقدار، اندازه، موقعیت، ارزش و قیمت املاک نسبت به سایر دارایی‌ها باشد. بنابراین، تقسیم املاک نیازمند دقت بیشتری است و نمی‌توان آن را مشابه دیگر اموال نقدی یا منقول تقسیم کرد. برای اطمینان از صحت تقسیم، وراث میتوانند با وکیل متخصص و وکیل ملکی در تقسیم ارث مشورت کنند تا نحوه ارزش‌گذاری و تقسیم املاک مشخص شود. همچنین، اگر وصیت‌نامه‌ای وجود داشته باشد، دستورات موصی باید در تقسیم ملک ورثهای رعایت گردد.
به این ترتیب، تقسیم ملک ورثهای با دیگر اموال متوفی از نظر حقوقی و عملیاتی متفاوت است و استفاده از تجربه و راهنمایی وکیل ملکی میتواند از بروز اختلافات میان وراث جلوگیری کند و اطمینان حاصل نماید که تقسیم به صورت قانونی و عادلانه انجام شده است.
وراث متوفی میتوانند در اموال و ملک ورثهای که از متوفی باقی مانده دخل و تصرف داشته باشند. با این حال، برای خرید و فروش این اموال صرفاً توافق میان وراث کافی نیست و معامله باید طبق شرایط و ضوابط قانونی انجام شود. در فروش ملک موروثی، سهم هر وارث باید مشخص باشد و سهم وراث غایب نیز محفوظ بماند.
از جمله مهم‌ترین شرایط خرید و فروش ملک ورثهای میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
فروش سهم هر وارث: هر یک از وراث تنها مجاز به فروش سهم خود از ملک ورثهای هستند. اگر قصد فروش کل ملک وجود داشته باشد، رضایت همه وراث، حتی وراث غایب، لازم است.
اهلیت و رضایت طرفین: برای اعتبار قانونی معامله، طرفین باید اهلیت داشته باشند و رضایت واقعی خود را برای خرید یا فروش اعلام کنند.
مشخص بودن موضوع معامله: معامله املاک ورثهای باید مشروع و مشخص باشد و نوع ملک و شرایط خرید و فروش دقیقاً تعیین گردد.
گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات: برای انتقال سند ملک ورثهای دریافت گواهی انحصار وراثت الزامی است. علاوه بر این، مالیات و هزینههای شهرداری مربوط به ملک نیز باید محاسبه و پرداخت شوند.
فروش ملک ورثهای نیازمند رعایت قوانین و مراحل مشخصی است تا معامله قانونی و بدون مشکل انجام شود. مهم‌ترین مراحل فروش ملک موروثی عبارتند از:
احراز مالکیت:
ابتدا باید مطمئن شوید که ملک متعلق به فرد متوفی است و جزو ملک ورثهای محسوب میشود. بررسی سند مالکیت در این مرحله ضروری است.
بررسی گواهی انحصار وراثت:
این گواهی مشخص میکند چه کسانی وراث قانونی هستند و سهم هر یک از آنها از ملک چه میزان است.
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی:
قبل از فروش ملک، لازم است اطمینان حاصل شود که تمامی مالیات‌های مربوط به ملک و دارایی متوفی پرداخت شده است.
بررسی وجود وراث دیگر:
حتی وراث غایب یا صغیر نیز باید در فرآیند فروش در نظر گرفته شوند تا حقوق آنها محفوظ بماند.
بررسی وصیتنامه متوفی:
در صورتی که وصیت‌نامه‌ای وجود داشته باشد، دستورات موصی درباره سهم یک‌سوم از دارایی‌ها باید رعایت گردد.
بررسی وضعیت وراث صغیر:
اگر یکی از وراث زیر سن قانونی باشد، نماینده قانونی او باید در فرآیند فروش ملک مشارکت کند.
امضای وراث:
همه وراث یا وکلای معتبر آنها باید قرارداد فروش را امضا کنند تا معامله رسمی و قانونی شود.
چگونگی پرداخت ثمن معامله:
نحوه پرداخت مبلغ ملک موروثی باید مشخص باشد و بهتر است پرداخت از طریق روش‌های رسمی مانند حساب بانکی یا escrow انجام شود تا شفافیت معامله حفظ گردد.
فروش ملک ورثهای معمولاً پس از دریافت گواهی انحصار وراثت انجام میشود، اما بسته به شرایط، امکان فروش به روش‌های دیگر نیز وجود دارد. مهم‌ترین روش‌ها عبارتند از:
فروش ملک ورثهای بدون گواهی انحصار وراثت:
در برخی موارد خاص، معامله ملک ورثهای ممکن است قبل از صدور گواهی انحصار وراثت انجام شود. با این حال، این نوع فروش نیازمند رعایت دقت بیشتر و دریافت مشاوره حقوقی است تا حقوق وراث محفوظ بماند.
فروش ملک ورثهای بدون رضایت یکی از وراث:
اگر یکی از وراث با فروش ملک مخالفت کند، فروش ملک ورثهای به صورت مستقیم امکان‌پذیر نیست و نیاز است که موضوع از طریق دادگاه صالح پیگیری شود یا رضایت وی به صورت قانونی جلب شود.
فروش ملک ورثهای توسط دادگاه:
در صورتی که وراث نتوانند به توافق برسند یا یکی از وراث مانع فروش شود، دادگاه میتواند با رعایت قوانین و تعیین سهم هر وارث، دستور فروش ملک ورثهای را صادر کند. این روش معمولاً در شرایط اختلافات میان وراث یا وجود وراث غایب استفاده میشود.
فروش ملک ورثهای زمانی که وراث بیش از یک نفر باشند و جنسیت و سهم‌الارث آنها متفاوت باشد، معمولاً نیازمند تعیین سهم دقیق هر وارث است. این اطلاعات به طور کامل در گواهی انحصار وراثت ذکر میشود و نقش مهمی در صحت قانونی معامله دارد. با این حال، در صورتی که تمام وراث درباره فروش و نحوه تقسیم ماترک به توافق رسیده باشند و هیچ ورثه غایبی وجود نداشته باشد، میتوان بدون دریافت گواهی انحصار وراثت نسبت به فروش ملک ورثهای اقدام کرد. لازم به ذکر است که در این حالت، معامله از نظر قانونی کاملاً معتبر نیست و ممکن است در آینده مشکلات حقوقی ایجاد شود.
به همین دلیل، توصیه میشود قبل از اقدام به فروش ملک ورثهای بدون گواهی انحصار وراثت، حتماً با وکیل متخصص ارث و املاک موروثی مشورت کنید تا حقوق تمام وراث محفوظ بماند و معامله به صورت قانونی و مطمئن انجام شود.
در برخی موارد ممکن است فردی که پیش از فوت متوفی در ملک سکونت داشته، پس از فوت او نیز به حضور و تصرف خود در ملک ورثهای ادامه دهد. همچنین ممکن است یکی از وراث بدون رضایت سایرین در ملک ساکن شود. در چنین شرایطی، تصرف عدوانی ملک ورثهای رخ داده است. در صورت وقوع تصرف عدوانی، سایر وراث حق دارند علیه فردی که ملک را به تصرف خود درآورده یا بدون اجازه در آن سکونت کرده، شکایت حقوقی یا کیفری ثبت کنند. اقدام قانونی میتواند شامل درخواست رفع تصرف و بازگرداندن ملک به وضعیت قانونی یا مطالبه خسارت باشد.
لازم به ذکر است که جلوگیری از تصرف عدوانی و حل اختلاف میان وراث در ملک ورثهای، بهتر است با مشورت وکیل متخصص ارث و املاک موروثی انجام شود تا حقوق همه وراث حفظ شود و از بروز مشکلات طولانی‌مدت جلوگیری گردد.
فروش ملک ورثهای به دلیل موروثی بودن آن، تنها در صورتی قانونی است که تمامی وراث با فروش موافقت کرده باشند. در صورتی که یکی یا چند نفر از وراث بدون رضایت سایرین اقدام به فروش ملک ورثهای کنند، مرتکب جرم فروش مال غیر شده‌اند و این اقدام قابل پیگیری قانونی خواهد بود. اگر معامله‌ای در این شرایط انجام شود، از نظر قانون فضولی یا غیرنافذ محسوب میشود و خریدار تنها مالک سهم وراثی است که با معامله موافقت کرده‌اند. سهم وراثی که رضایت نداشته‌اند، مشمول معامله نمی‌شود و معامله نسبت به آنها باطل خواهد بود.
به طور کلی، فروش ملک ورثهای بدون رضایت تمام وراث مجاز نیست و خریدار ممکن است متحمل ضرر و زیان شود. بنابراین، پیش از انجام هر معامله‌ای، لازم است رضایت کتبی تمام وراث یا وکلای قانونی آنان اخذ گردد تا معامله به صورت قانونی و مطمئن انجام شود.
فروش ملک ورثهای از طریق دادگاه میتواند به دو روش انجام شود:
فروش ملکی که قابلیت افراز دارد:
اگر ملک موروثی قابلیت افراز داشته باشد، دادگاه میتواند تقسیم ماترک را انجام دهد و وراث درباره فروش و نحوه تقسیم ملک تصمیم‌گیری کنند. در این حالت، روند فروش شفاف و با رضایت وراث انجام میشود.
فروش ملکی که قابلیت افراز ندارد:
در صورتی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد، دادگاه پس از تعیین قیمت ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری، آن را از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رساند. مبلغ معامله به حساب دادگاه واریز میشود و سپس سهم هر وارث از فروش ملک به حساب آنان منتقل می‌گردد.
برای فروش ملک ورثهای توسط دادگاه، حضور تمامی وراث و یا در صورت غیاب آنها، قیم یا وکیل قانونی الزامی است. همچنین، آگهی کردن و برگزاری مزایده هزینه‌هایی دارد که باید توسط همه وراث تأمین شود.
استفاده از این روش به ویژه زمانی که اختلاف میان وراث وجود دارد یا ملک قابلیت افراز ندارد، موجب میشود فروش ملک ورثهای به صورت قانونی، شفاف و بدون ایجاد مشکل حقوقی انجام شود.
زمانی که میان وراث بر سر تقسیم ارث اختلاف جدی به وجود بیاید، یکی از راهکارهای قانونی مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک موروثی است. دادگاه میتواند با توجه به مقررات، اموال ورثهای را به مزایده گذاشته و پس از فروش، مبلغ به دست آمده را بر اساس سهم‌الارث میان وراث تقسیم کند.
بر اساس ماده ۱۱۴ قانون نحوه اجرای احکام مدنی، فروش اموال موروثی از طریق مزایده رسمی و با اطلاع‌رسانی عمومی (مانند انتشار در روزنامه) انجام میشود. در این روند، همه افراد میتوانند در مزایده شرکت کنند، مشروط بر آنکه مبلغ پیشنهادی آنها کمتر از قیمت کارشناسی نباشد.
نکته مهم این است که حتی سایر وراث نیز اگر بخواهند در مزایده ملک ورثهای شرکت کنند، صرفاً به عنوان یک خریدار عادی در نظر گرفته می‌شوند و هیچ امتیاز ویژه‌ای برای آنها وجود ندارد.
اگر در نوبت اول مزایده، ملک موروثی به فروش نرسد، مزایده برای بار دوم برگزار میشود. در صورتی که در مزایده دوم نیز خریداری پیدا نشود، قیمت ملک با نظر کارشناس کاهش یافته و در نهایت به هر مبلغی که خریدار پیدا کند فروخته خواهد شد.
به طور خلاصه، مزایده ملک موروثی راه‌حلی قانونی برای پایان دادن به اختلافات وراث است که روند آن زیر نظر دادگاه و با رعایت شرایط قانونی انجام میشود.
یکی از پرسش‌های رایج در زمینه ارث این است که آیا یکی از وراث میتواند به تنهایی ملک ورثهای را بفروشد؟ پاسخ این است که فروش ملک موروثی توسط یک وارث تنها در صورتی امکان‌پذیر است که او قصد فروش سهم خود از ارثیه را داشته باشد. در چنین شرایطی، معامله ملک ورثهای دو حالت خواهد داشت:
افراز به معنای تعیین دقیق سهم هر یک از وراث از ملک است. به طور مثال اگر ارثیه یک زمین باشد، معمولاً امکان افراز وجود دارد و هر وارث میتواند سهم مشخص خود را بفروشد. حتی در مورد یک آپارتمان، اگر تعداد طبقات برابر با تعداد وراث باشد، ملک قابل افراز خواهد بود.
در برخی موارد، مانند یک واحد آپارتمان یا ملکی که امکان تفکیک ندارد، افراز ممکن نیست. در این حالت، وارث تنها میتواند سهم مشاعی خود از ملک را بفروشد، بدون آنکه بخش فیزیکی مشخصی از ملک را منتقل کند.
در هر دو حالت، چه ملک قابل افراز باشد و چه نباشد، فروش سهم‌الارث باید از طریق دادگاه و با رعایت قوانین مربوطه انجام شود. به همین دلیل توصیه میشود قبل از هرگونه اقدام، وراث از مشاوره حقوقی بهره‌مند شوند تا روند قانونی به درستی طی گردد.
به طور خلاصه، فروش ملک ورثهای توسط یکی از وراث امکان‌پذیر است اما فقط در حد فروش سهم‌الارث شخص و نه کل ملک.
پرونده‌های مربوط به تقسیم ارث و انحصار وراثت از پیچیده‌ترین موضوعات حقوقی هستند و معمولاً بدون کمک یک وکیل متخصص به نتیجه مطلوب نمی‌رسند. بهترین وکیل ملکی در تهران با تجربه و دانش کافی در زمینه دعاوی خانواده و انحصار وراثت، میتواند امور مربوط به تقسیم ارث و اموال موروثی را در چهارچوب قانون پیگیری کند.
در بسیاری از مواقع، اختلافات میان وراث باعث میشود که یکی از آنها مانع اجرای انحصار وراثت یا تقسیم عادلانه ارث گردد. در چنین شرایطی، وکیل انحصار وراثت در تهران با بررسی اسناد و مدارک، اقدامات قانونی لازم را انجام داده و به موکل خود کمک میکند تا به حقوق قانونی و سهم‌الارث واقعی خود دست یابد.
همچنین، وکیل ملکی متخصص در تهران قادر است بهترین راهکارها را برای تقسیم ملک ورثهای ارائه دهد؛ چه از طریق افراز و تفکیک ملک، چه از طریق فروش از طریق مزایده. این موضوع به وراث کمک میکند تا بدون اتلاف وقت و هزینه، اختلافات خود را در مسیر قانونی و عادلانه حل‌وفصل کنند.
به طور خلاصه، مراجعه به وکیل متخصص در تهران برای تقسیم ملک ورثهای باعث میشود روند رسیدگی به پرونده‌ها سریع‌تر پیش رود و هر یک از وراث بتوانند سهم قانونی خود را دریافت کنند.
پس از انجام معامله ملکی، فروشنده موظف است سند مالکیت را به نام خریدار منتقل کند. اما گاهی پیش می‌آید که فروشنده پیش از انتقال سند فوت میکند. در چنین شرایطی، خریدار چه باید بکند؟
در این حالت، خریدار باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با استناد به گواهی انحصار وراثت از وراث متوفی بخواهد که سند رسمی ملک را به نام او منتقل کنند. اگر وراث از این کار خودداری کنند، خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح نماید.
بر اساس اصول کلی، دادگاه صالح برای رسیدگی به این موضوع، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد.
نکته مهم این است که اگر رأی دادگاه به نفع خریدار صادر شود، وراث موظف‌اند ظرف ۱۰ روز سند ملک را به نام او منتقل کنند. در صورتی که وراث از انجام این تکلیف قانونی سر باز زنند، با درخواست سردفتر، نماینده دادگاه به جای آنها اقدام به انتقال سند خواهد کرد.
به طور خلاصه، انتقال سند در ملک ورثهای یا موروثی حتی پس از فوت فروشنده نیز امکان‌پذیر است و خریدار میتواند از طریق مراجع قانونی، حقوق خود را مطالبه کند.
خرید و فروش ملک ورثهای از نظر قانونی منعی ندارد، اما هر یک از وراث تنها میتوانند سهم‌الارث خود را به فروش برسانند. در صورتی که هدف، فروش کل ملک ورثهای باشد، این امر تنها با رضایت و قصد تمامی وراث امکان‌پذیر خواهد بود. بنابراین، فروش ملک ورثهای بدون رضایت حتی یکی از وراث، معتبر نیست.
اما سوال مهم این است که مبایعهنامه ملک ورثهای چگونه نوشته میشود؟
رضایت فروشندگان (وراث):
تمامی وراث باید برای تنظیم مبایعهنامه قصد و رضایت داشته باشند. حتی یک نفر از آنها نمی‌تواند بدون رضایت سایرین کل ملک را بفروشد.
تعیین دقیق موضوع قرارداد:
در متن مبایعهنامه باید سهم دقیق هر وارث یا موضوع فروش (کل ملک با رضایت همه وراث) مشخص شود. هدف قرارداد باید مشروع و شفاف باشد، در غیر این صورت معامله میتواند غیرنافذ یا باطل تلقی شود.
تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی:
همه وراث یا نماینده قانونی آنها (با ارائه وکالت‌نامه معتبر) میتوانند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مبایعهنامه را طبق تشریفات قانونی تنظیم کنند.
فروش سهم‌الارث فردی:
اگر یکی از وراث بخواهد فقط سهم خود را به سایر وراث یا اشخاص دیگر منتقل کند، باید این موضوع در متن مبایعهنامه به صورت دقیق ذکر شود.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم مبایعهنامه:
گواهی انحصار وراثت
گواهی پرداخت مالیات بر ارث
پرداخت عوارض شهرداری
سایر مدارک شناسایی و مالکیتی ملک
در صورتی که یکی از وراث محجور (صغیر یا غیررشید) باشد، ارائه اجازه کتبی دادستان و رضایت قیم الزامی است.
خرید ملک ورثهای یکی از موضوعات مهم در معاملات ملکی است که همواره خریداران را با پرسش‌ها و نگرانی‌هایی روبه‌رو میکند. از آنجا که مالکیت این نوع املاک میان چند وارث مشترک است، انجام معامله بدون اطلاع از قوانین مربوطه میتواند مشکلات حقوقی زیادی به همراه داشته باشد.
بله، خرید ملک ورثهای منع قانونی ندارد. هر یک از وراث میتواند سهم‌الارث خود را به خریدار منتقل کند. اما اگر قصد خرید کل ملک وجود داشته باشد، رضایت و امضای تمامی وراث ضروری است.
برای جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، توجه به موارد زیر ضروری است:
دریافت گواهی انحصار وراثت برای اطمینان از هویت و تعداد وراث
بررسی پرداخت مالیات بر ارث و عوارض شهرداری
اطمینان از اینکه فروشنده فقط در حد سهم خود اقدام به فروش میکند
تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی و پرهیز از قراردادهای غیررسمی
در صورت وجود وراث محجور (صغیر یا غیررشید)، اخذ اجازه کتبی از دادستان و قیم
خرید ملک ورثهای بدون بررسی مدارک و بدون رضایت همه وراث میتواند موجب دعاوی حقوقی شود. به همین دلیل توصیه میشود پیش از انجام معامله، از یک وکیل ملکی متخصص در امور ارث مشاوره بگیرید تا مطمئن شوید معامله شما کاملاً قانونی و معتبر است.
پرونده‌های مربوط به ملک ورثهای همواره با حساسیت‌های قانونی و اختلافات خانوادگی همراه هستند. چه در موضوع خرید و فروش ملک موروثی، چه در تقسیم سهم‌الارث یا انتقال سند، کوچک‌ترین اشتباه میتواند مشکلات حقوقی جدی ایجاد کند.
از این رو، توصیه میشود قبل از هر اقدامی، از مشاوره یک وکیل متخصص در زمینه انحصار وراثت و دعاوی ملکی استفاده کنید.
مجموعه وکلای ایران با در اختیار داشتن بهترین وکلای ملکی و خانواده در تهران و سراسر کشور، آماده است تا در تمامی مراحل از جمله:
تقسیم ارث و افراز ملک
تنظیم مبایعهنامه ملک ورثهای
پیگیری انتقال سند رسمی
مزایده املاک موروثی
شما را همراهی کند.
با کمک بهترین وکلای ایران، می‌توانید اطمینان داشته باشید که حقوق قانونی شما در کوتاه‌ترین زمان و با کمترین تنش خانوادگی احقاق خواهد شد.
ملکی است که مالک اصلی آن فوت کرده و هنوز بین وراث تقسیم نشده است و همه وراث به‌صورت مشاع مالک آن هستند.
بله، اگر یکی از وراث بخواهد سهم خود را بفروشد، میتواند. اما اگر هدف فروش کل ملک باشد، رضایت همه وراث لازم است.
در حالت کلی قانون اجازه نمیدهد ملک ورثهای بدون گواهی انحصار وراثت منتقل شود، مگر در شرایط خاص و با رعایت تشریفات قانونی.
این گواهی هویت وراث، سهم هر یک را مشخص میکند و برای انتقال سند، تنظیم قرارداد فروش و امور قانونی ضروری است.
اگر اختلاف وجود داشته باشد، میتوان موضوع را به دادگاه ارجاع داد تا ملک به مزایده گذاشته شود و حاصل فروش بین وراث تقسیم شود.
بله، هر وارث میتواند سهم خودش را (نه کل ملک) به دیگر وراث یا شخص ثالث منتقل کند.
پس از معامله، فروشنده (یا وراث) باید با ارائه گواهی انحصار وراثت، اسناد مالکیت، مفاصا حساب مالیاتی و دیگر مدارک به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند را منتقل کند.
خریدار میتواند با گواهی انحصار وراثت به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.
افراز یعنی تقسیم فیزیکی ملک بین وراث؛ اگر ملک قابل تفکیک باشد، هر وارث منطقه مشخصی از ملک را دریافت میکند.
در این حالت، ملک باید به مزایده گذاشته شود و قیمت حاصل از فروش بین وراث تقسیم شود.
گواهی انحصار وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، پرداخت عوارض شهرداری، شناسنامه و کارت ملی وراث، و در صورت وجود محجور، مجوز دادستان و رضایت قیم.
بله، اما فروش باید با اجازه ولی یا قیم و موافقت دادستان انجام شود.
دادگاه ابتدا ملک را قیمتگذاری میکند، سپس آگهی مزایده منتشر میشود، و اگر در نوبت اول فروخته نشد در دور دوم یا کاهش قیمت، مزایده مجدد برگزار میشود.
در قانون ایران برای وراث حقتقدم خاصی تعیین نشده، مگر اینکه در قرارداد یا توافق خصوصی ذکر شده باشد.
ممکن است، اما توصیه میشود مبایعهنامه رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.
در مواردی، بله؛ مثلاً اگر معامله برخلاف سهم واقعی وراث انجام شده باشد یا یکی از وراث اعتراض کند، ممکن است دادگاه معامله را فسخ کند.
بله، یکی از وراث میتواند با وکالت معتبر از سایر وراث اقدام به فروش یا اداره سهم مشترک نماید.
اگر بخشی از ملک یا همه آن به واسطه وصیت به فردی اختصاص یافته باشد، آن موضوع باید در معامله و تقسیم مد نظر قرار گیرد.
وراث باید مالیات بر ارث را پرداخت کنند، همچنین هزینه ثبت و انتقال سند، عوارض شهرداری و هزینههای دفتر اسناد رسمی بر عهده فروشنده یا توافق طرفین است.
چون امور ارث و تقسیم ملک دارای پیچیدگیهای حقوقی زیاد است و یک خطا ممکن است حقوق یکی از وراث ضایع شود وکیل متخصص میتواند راهنمایی کند و از بروز اختلافات و خسارات جلوگیری کند.
