نابسامانی در تملک
- خانه
- نابسامانی در تملک
برای پاسخ‌گویی به نیازهای عمومی اجتماعی، عدالت حکم می‌کند که روند تملک املاک، دقیقاً مطابق با ترتیبی که قانون تعیین کرده، انجام شود؛ نه آنکه از پایان به آغاز برگردد!
❇️ در ابتدا مقررات بسیار مختصر بود، ازجمله ماده ١٨ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ٧ آذر ١٣۴٧ مقرر می‌داشت:
«📕ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن ... به شرح زیر خواهد بود:
الف - در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به مأخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین می‌گردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عمل‌خواهد بود.»
❇️ در ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، در شورای انقلاب تصویب شد که دیگر ویژه شهرداریها نبود؛ اگرچه بعدا و در سال ١٣٧٠ سازوکار و «نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» در اثر تصویب قانونی با همین عنوان، تغییر یافت.
❇️ بر پایه این لایحه و به ترتیب:
1️⃣- باید ضرورت اجرای طرح به تأیید بالاترین مقام دستگاه اجرایی برسد؛
2️⃣- اعتبار مالی آن تأمین شود
3️⃣- درباره ارزش ملک با مالک توافق گردد.
4️⃣- اگر توافق نشد، هیأت کارشناسی منتخب طرفین، نظر نهایی را اعلام می‌کند.
5️⃣- پرداخت یا سپردن وجه به صندوق ثبت انجام گردد
6️⃣- دادستان سند انتقال را امضا کرده و ملک را از تصرف مالک خارج شود.
پرداخت بها، پیش‌شرط تصرف و تملک است؛ نه نتیجه آن.
❇️ شوربختانه، امروز عمدتا روند قانونی از خانه‌ی آخر، آغاز می‌شود:
- ملک، ناگهان تصرف و تخریب می‌شود!
- شکایت مالک برای رفع تصرف یا خلع ید، معمولا به جایی نمی‌رسد
- پس از مدتی، مالک به گرفتن بهای کارشناسی ملک تن می‌دهد. این بار باید پاشنه کفش‌های آهنین را برکشد، دادخواست تقدیم کند و ماراتنی دهشتناک با نواختن در سوت مسابقه، بین خرگوش تیزپای تورم و لاک‌پشت پیگیری‌های قضائی، به صدا درآید.
- در نهایت، مبلغی که سالها پیش در مرحله‌ی بدوی تعیین شده بود، پس از طی تمام مراحل دادرسی و اجرای احکام و ایستادن در صف بستانکاران، به حساب مالک واریز می‌گردد؛ چیزی که در قانون، نخستین گام‌های تملک املاک مردم به شمار می‌رود؛ نه آخرین گام!
❇️ کاستی‌ها:
-هنوز رویه‌ای ایجاد نشده که ارزیابی و پرداخت ارزش ملک به «زمان اجرا» موکول شود تا خرگوش، در قفس افتد.
-هنوز باید خواهان تنش بلرزد تا اعسارش قبول شود یا به ناچار، بخشی از برآورد خویش از نتیجه‌ی دعوا را بابت هزینه دادرسی و کارشناسی، پیش‌خور کند. این گونه، رنجی کوچک، بر دردی بزرگ‌تر به جان مالک می‌افتد!
-هنوز ابهاماتی در استحقاق مالک به مطالبه اجرت المثل همان ملک - در فاصله تصرف غیرقانونی تا دریافت ارزش ملک و یا تنظیم سند انتقال- وجود دارد،
❇️ مرجع صالح:
اختلاف‌نظرهای قضایی در پرونده‌های تملک آن‌چنان زیاد است که نتیجه‌گیری را دشوار و گاه ناممکن می‌سازد. حتی در تعیین مرجع صالح برای رسیدگی نیز اختلاف بود؛ تا اینکه رأی وحدت‌رویه شماره ۷۴۷ صادر شد و اعلام کرد:
«📕...در مواردی که مالکان اراضی تصرف و تملک شده از سوی شهرداری، بهای آن اراضی را مطالبه می‌کنند بدون اینکه مدعی تخلف و نقض قانون از سوی شهرداری در اقداماتی که انجام داده، باشند دعوی موضوعاً از شمول مقررات بندهای ۱ و ۲ و تبصره ۱ بند ۳ ماده ۱۰ قانون یاد شده خارج است و دادگاه باید به دعوی رسیدگی و حکم مقتضی صادر نماید...»
⭕️ چند پیشنهاد و راهکار:
۱- مسوولیت پذیری:
دستگاههای اجرایی، برای حل مشکلات مالکینی که املاکشان به اختیار یا بی‌اختیار، نثار منافع عمومی شده، با تفویض اختیار مراجع بالادستی، بدون رای قضایی اقدام کنند.
٢- اجرای ترتیبی روند قانون:
اگر همین قوانین مختصر و تکامل نایافته، با دقت و به ترتیب مندرج در قانون اجرا شوند، مشکلات کمتر خواهد بود و به عدالت نزدیک‌تر خواهیم شد.
٣- بازخواست:
دستگاههای اجرایی برای نقض یا اجرای وارونه‌ی قانون و تصرف و تملک، پیش از آنکه حقوق شرعی و قانونی مالکین را تامین کنند، بازخواست شوند.
۴- ارتقای رویه قضایی:
رویه قضایی می‌تواند کمکی به عدالت کند و پرداخت وجه موکول به ارزیابی و وصول در مرحله‌ی اجرا شود.
۵- اجرت المثل:
مالک شرعا تا پیش از قطعیت ارزیابی یا قطعیت حکم در اصل خواسته، مستحق اجرت المثل است.
۶- خسارت تاخیر تادیه:
تقدیم دادخواست یعنی مطالبه. پس مالک از زمان قطعیت ارزیابی یا حکم در اصل خواسته، تا وصول وجه، مستحق خسارت تاخیر است.
علی حسن‌پور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
١۴٠۴/٧/٩